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成本与收入——海外炒房真的好赚吗?

发布时间:2019-11-03 18:53:11 | 来源 :家猫新闻

文|陈思进

在前两篇文章中,我谈到了中国房地产的巨大泡沫。一些读者问我是否可以投资海外房地产。

在过去的两年里,由于国家政策的限制,许多人去海外投机房地产。这不禁让我感受到时间和空间的变化,仿佛回到了30多年前。当时,美国经济也陷入衰退,大量豪宅被抛售。当时,日本正处于鼎盛时期,由于日元飙升,房地产业也在飞速发展。据说东京日本皇宫占据的土地价值相当于美国整个加利福尼亚的价值。如果你卖掉东京所有的房子,你可以买下整个美国。口袋一鼓作气,日本人就觉得自己像螃蟹一样走路。他们带着很多钱来到美国,像报复打败他们的美国一样横扫这些货物。

例如,纽约的标志性建筑洛克菲勒中心被日本人以高昂的价格收购。当美国人民得知此事时,他们充满了泪水和悲伤。然而,随着美国房地产泡沫在上世纪90年代初破裂,美国经济进入衰退,日本资本没有时间撤出,美国资产大幅缩水。洛克菲勒中心回到了美国人的手中。在这次买卖中,日本损失了5000多万美元。

当然,这并不是要说服富人不要购买豪宅,而是要表明购买豪宅或普通公寓实际上只是欧美的一种生活方式选择。富人花太多钱享受奢华生活没有错,但如果他们希望在海外房地产升值上投入巨资,他们应该三思而行。

房地产值得投资吗?不要。至少在欧洲和美国没有!

“房地产是投资财富”的说法是世界上0.5%的富人对绝大多数穷人的集体洗脑,因为这是他们快速获利的最经典、最方便的方式,并且已经反复尝试和测试。此外,他们很少找到如此快速的致富途径,技术革命和工业革命的速度总是远远落后于人们对财富的渴望。

近年来,各国政府尽最大努力挽救市场后,经济逐步好转,失业率不断下降,银行贷款政策也开始放松。这些好消息本应该有利于住房市场的复苏,但并没有出现令人惊讶的景象。房价不再上涨,现有房屋的销售也下降了。在这种背景下,中国人涌入美国投资买房,这可能面临潜在风险。

首先,尽管中国人进入房地产市场推高了美国房价,但各种其他因素已经让美国人不再有兴趣拥有自己的房子,尽管他们能够支付首付并获得银行贷款。他们认为买房是最糟糕的投资。

根据case-shiller-thompson对购房者预期的调查,潜在购房者希望未来10年房屋年升值率达到3%,比目前抵押贷款利率平均水平低近1.5个百分点。这意味着房地产投资回报率从根本上来说是负的。2004年,当房地产泡沫接近顶峰时,预期值是12%。在健康的投资市场中,房地产的预期回报率至少应该高于正常抵押贷款利率。在这种情况下,理性的人会把钱用于其他投资。

其次,许多20多岁和30多岁的人发现在经济衰退期间找工作极其困难,必须偿还沉重的学生债务。因此,在经济复苏后,大量投资购房将成为他们最后的考虑因素。目前,他们似乎更愿意租房。

此外,无论消费者信心指数近年来是上升还是下降,都远低于经济衰退前,相信美国正走向错误方向的美国人比持相反观点的人高出30%以上。然而,在买房时,消费者自己通常需要保持相对乐观的情绪,更一般地说,需要认识到整体经济状况。但是美国人对整体经济前景不再乐观。

在过去的十年里,美国住房市场经历了一个繁荣的泡沫时期,泡沫破灭后的次贷危机让人们意识到,投资住房市场不是一刀切的投资,风险就像股票市场一样存在。世界许多地方的房价飙升了50%以上(日本东京房价下跌了90%)。迄今为止,美国许多城市的房价比泡沫前低1/3。此外,S&P 500指数平均每年上涨8.26%,但美国房价几乎没有变化。经过通货膨胀调整后,它们实际上甚至下降了!这是因为欧洲和美国过去100年的平均房价趋势与通货膨胀率基本相同。换句话说,房地产不是普通人的投资选择,而是一种生活方式的选择。

以美国为例。美国房价仅与通胀呈正相关,不会随着经济增长和股票回报而上涨。

房价问题牵涉到每个人。那些有房子的人不想跌倒,而那些没有房子的人不想爬起来。然而,由于住房贷款的信用模式,提前消费涉及宏观经济。高房价伤害了实体经济,阻碍了经济的可持续健康发展。如果我们不尽快回到合理的房价,经济危机就在眼前。那时,这不仅仅是一个房价问题。高房价就像一个人身上的肿瘤,是应该迅速切除还是恶化成癌症?

许多人认为“中国的房价上涨主要是因为地价上涨。如果土地价格不下跌,房价也不会下跌。”事实上,这是“狗追在后面”的金融现象。当房价上涨时,它推高了土地价格,反过来又推高了房价。恶性循环越来越严重。房价一旦下跌,地价就会下跌,这将推低房价,进入房价上涨的逆周期,导致房价持续下跌。

此外,除了合理房价的回归,更重要的是要改变人们对房屋的观念,改变房屋是投资产品的观念,把房屋当作消费品,像汽车和电视,而不是投资产品。在这种情况下,中国经济可以确保可持续健康发展。

(提示:本文仅代表作者的观点。投资是有风险的,因此进入市场时必须谨慎,不构成任何具体的投资建议)

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